本期采访人：中国潜江生态龙虾城 销售总监：于谦
 

　　
       对潜江这样的三四线城市作为商业地产的发展前景是一个怎样的?
 

　　于总：我一直做商业地产，做三四线城市，所以对三四线城市的商业地产比较了解。可以这样说商业地产目前在整个江汉平原地方，襄樊、宜昌我都做过，可以这样说商业地产好做的时期已经过去了。现在一二线城市发展的是商务地产、商业已经变成了一个回收成本的盈利方式，现在商业地产的盈利已经基本上转变成了经营盈利了。比如专业市场、商业综合体、城市综合体、商务地产都属于商业地产。
 

　　商务这一块，跟经营型商业地产，现在在往三四线城市在走，一二线城市早开发到位了，虽然还有很小的一部分空间可开发，可是这个空间跟人口的流动是有关系的，因为人口的流动方向，有新的人口进去，需要空间，需要相应的面积的。比如说一个人，他吃饭需要餐馆、住宿需要酒店，需要商业为他们服务。电商其实是打不败商业地产的，因为人与人交流，需要实体店，人是社会性的动物，需要交流，在前一段时间，人和人的交流越来越少。可是往后走，人还是需要交流的，如果你把这个交流割断了，这是违反社会规律的。所以商业地产还有有很大的发展前景的。
 

       潜江的商业地产发展现状是一个怎么样的情况?
 

　　潜江商业地产实事求是的来说，先是需要政府引导、其次是历史沉淀、历史沉淀是指原来的老城区，老城区是相对比较好规划点，因为商业地产支撑他的是人口，小城市有一点是他的人的可达性是比较容易的。比如把我这个商业放在别的地方，对本地商业的影响不大，商业是个流动型的，并不是一个固态的，商业消费是可以引导的。怎样引导呢?可以这样说，你的体量越大，你是可以把周边的消费都吸引过来的，这是做三四线城市商业地产的优势。越大商业是流动性的。商业体量啊、方向比较占优势的话，对三四线城市来说，是比较占优势的。局限在哪呢，在于你的人口基数，你的人口基数，决定了你的体量。你的纯粹人口才二十万左右，潜江的人口的可达性现在比以前好点了，可是消费这块你要带动周边的消费，你好的方式是做色的商业地产开发。
 

　　新政对商业地产有没有什么影响呢?
 

　　新政对商业地产基本是没什么影响的，商业地产靠的是大环境，政策是短期的效果，让别人看着很美好，商业地产一定不是刚需，是一个投资方向。老百姓有投资意愿，老百姓觉得在这里可以赚到钱，才会在这里投资，怎么经营红火，是这里有人愿意消费。
 

　　商业地产投资有风险吗?
 

　　风险肯定是有的，风险的产生在于商业地产经营理念，地段并不是一个大的因素，商业地产哪里都要看地段，可是还是主要是看你做什么类型的商业地产。潜江这个地方，要做色，商业色开发。潜江的色是什么，美食，龙虾。目前项目招商情况还不错，美食这一块，招商还不错，还要其他的品牌。比如摄影基地、商业业态基地，现在商业地产跟原来不一样，现在的商业地产都细化了，以前的那种商业综合体都已经都分东离西了， 主要原因是什么，电商是有冲击的，电商是把二三线品牌，直接从综合体里面打击出去了，因为他维持不了这么高额的租金。现在在商业综合体里面的，全是一线品牌。电商是取代不了商业地产的，因为商业地产的终目的是消费，老百姓在这里消费的目的，是要心情愉悦，那需要体验，而体验是电商给不了的。现在投资住宅的投资期已经比商业地产要缩短了，投资地产的回收期明显拉长。
 

　　商业地段完全看人口支撑，跟人口消费习惯。地段是全部都看的，城市的发展决定了一个功能，小城市是商业跟住宅交叉着。像潜江这样的小城市的商业地产也是属于商业跟住宅混合在一起的。